Стоит объяснить про неготовность, но имейте в виду, что не всем мужчинам физиология позволяет терпеть, и даже если он будет просто мастурбировать, чтобы удовлетворить физиологические потребности, то на психологическом уровне он несомненно будет...
Объяснить ситуацию прямо. Поцмет и согласится - повезло. Обидится, как девчонка, - его проблемы. В таком возрасте взрослым надо быть.
Тут нужно договариваться с продавцом. Завышается стоимость объекта на сумму первоначального взноса так, чтобы продавец кредитными средствами получил столько, за сколько продает квартиру. И пишется фиктивная расписка об уплате первоначального взноса...