Стоит ли покупать квартиру ?

Очень существенный. Нет, конечно.

Сначала купите эту, докопите, продадите уже имеющуюся и купите в лучшем месте.

Живу рядом с ТЭЦ. не советую

Точно не стОит!!! Потом её не продадите и не сдадите, чтобы самим переехать. Это неликвид.
Лучше купить с худшей планировкой, меньшего метража, но чтобы расположение было нормальное!

А какой у вас бюджет на покупку и сколько комнат хотите??

Я бы тоже не стала брать. Потом жить в вони. Сама живу недалеко от ТЭЦ. Точнее, когда квартира покупалось, казалось, что достаточно далеко, но раз в год вонь стоит невозможная, они там что-то палят в это время, причем жалуются на этот запах жильцы тех районов, где эта ТЭЦ даже на горизонте не видна. Летит очень далеко, потом окна и машины все в каких то черных ошметках. А у вас ещё и завод рядом..

Если сильно нравится квартира и устраивает дизайн, то ставьте систему вентиляции приточной, да, это плюсом примерно две сотни, зато в квартире будет свежий воздух, сухо и если прохладно, то воздух можно потеплее выставлять и вообще кайф. У моих родителей такая система в доме сейчас, красота, прям кайф у них (дом хоть и частный, но не в самом хорошем месте, тоже всяких газушек рядом хватает).

У нас тоже дом в таком месте, что загазованность и заводские выбросы, у нас с 2021 года вентиляция приточно-вытяжная, ставила фирма Климолог (г.Москва). Конечно это не дешево, но мы когда ее установили, сделали ремонт и заехали поняли, что три года до этого мы дышали фигней, а сейчас кайф. Еще и теплый воздух дует, зимой и когда отопление выглючают это прям классно, греемся так