Проверка документов при покупке квартиры

какой в ж.. риелтор вам нужен для проверки документов? Юрист есть, с ним и проверяйте.

Я риэлтор, опыт 10 лет, вы хотите в двух словах получить то, чему я сам столько лет учился, нет, вы серьезно считаете, что это возможно? А по поводу юриста - он же их юрист, ваш интерес он отстаивать не будет, наймите своего юриста или риэлтора только на проверку документов или сопровождение сделки - это недорого. Ну или сэкономьте и потом годами тряситесь от страха.

Мы юриста нанимали.

Он то и выяснил, что половина продаваемых в доме квартир принадлежит городу.

Вот и получаются 2 продажи на одну квартиру.

А мы знать про это не знали.

юриста найдите. Всю рэлторскую работу вы уже выполнили сами.

В общем сказано верно. Я вот не риэлтор, но пришлось слышать о случаях, когда продавалась квартира, полученная по наследству, было сначала 2 наследника, и больше вроде никого. Ну, люди купили, прожили лет 5. а потом вдруг раз- и объявился еще наследничек, который НЕ ЗНАЛ об открытии наследства (был за границей). И пошли суды, причем у нас иезуитская система, при которой у вполне добросовестного покупателя могут отобрать квартиру, и он (АГА!!!) имеет право подать в суд иск о возмещении средств с продавца квартиры, которого за, в данном случае, 5 лет, уже и след простыл. А на улицу тебя выкинут прямо сейчас. И без денег. И вроде бы срока давности на это нет. Чем кончилась та история-не знаю, но говорят, что очень трудно застраховаться от подобного, один из вариантов-это выход на специалиста ЖЭКа, где были прописаны продавцы, с целью узнать, КТО ИЗНАЧАЛЬНО там еще жил, может предъявить права, и т.д. И все так садистски устроено, что покупателю эти данные НЕ СКАЖУТ НИ ЗА ЧТО, только владельцу квартиры могут дать (который вам продает), а вам-нет. И люди нанимают юристов, риэлторов, которые вхожи в эти структуры (типа ЖЭКов) с "заднего двора". Кроме наследства еще есть заморочки с использованным/неиспользованным правом на приватизацию тех, кто был прописан в квартире (которая ранее была муниципальной). Тут и риэлтор не гарантия спокойствия, но хоть какой-то шанс разнюхать что там с чистотой бумаг

и в каком институте вы учились?

автор, наберите в поисковиках, много тем и форумов на эту тему. Есть конечно нюансы, знаю избегают сделок с квартирами приватизированными кажется в 1998 году и квартир по наследству. По большому счету все сводится к сбору справок, штук 5. Если боитесь обратитесь к юристу, риэлторы законы поверхностно знают и ни за что не отвечают.

да риэлтор вообще ни за что не отвечает обычно. юрист все тщательнее делает гораздо, если хороший конечно.

мой юрист даже проверял по каким-то каналам не числятся ли паспорта покупателей в потерянных или украденных и т.д.

+10000000000000000000

вот именно! дармоеды!

риелтеры сами не особо знают, видят в общей по городу базе данных номер хозяев или их риелтера (они за доступ к сайту платят , чтоб с их фикрированного IP открывалась база данных и все, как дальше работать - на свое усмотрение), наймите своего юриста

Спасибо всем ответившим, уже не думала, что тема появится, как и вчерашняя про ответственность нотариуса, которая так и канула в лету.

Я когда хотела квартиру снять, риелтер вообще предложил своего кориша, чтоб мы пару сыграли, т к хозяева не хотели сдавать 2 девушкам, а хотели семье. Потом моя приятельница, которая работала риелтером, объяснила всю систему, что риелтер в отличие от вас всего-то видит базу объявлений с номерами агентов, к кому хозяева обратились или порой с номерами хозяев (если напрямую выложили объяву), и у них есть бланки договора и всё, проверить что-то они могут с тем же успехом, что и вы

Юрист есть у продавца, едва ли она сможет полноценно представлять обе стороны с противоположными интересами. Своего юриста пока не нашла, слишком много противоречивой информации в сети. По сути так и не нашла четкого и однозначного ответа, за что именно и в какой мере несут ответственность юристы и нотариусы, которых привлекают к заключению сделки. Может у Вас он есть?

Не в двух словах, но перечень документов, которые необходимо проверить при заключении сделки - не высшая математика и не тайна за семью печатями, не так ли? Вот, например, что я вчера нашла в сети: http://upload.rb.ru/upload/archive/dop_upload/file_2008-04-2​1_16.17.33_taktik-praktik.pdf

Мне действительно стало интересно, за что именно юристы и нотариусы берут такие, не малые для меня, деньги, что делают такого, что мне не дано и чем потом отвечают, в случае прокола

А разве нет строго определенного периода, в течение которого можно вступить в наследство, после которого даже в пользу государства изымаются квартиры, если наследников не нашлось? Как бы этот наследник ее потом вернул? Что-то здесь не сходится. И что значит "КТО ИЗНАЧАЛЬНО там еще жил, может предъявить права, и т.д"? Какие-такие права? Эта квартира сдавалась в течение многих лет, в ней никто не прописан и собственник один.

а сколько, по-вашему, недорого? 150 тыс - не дорого? За эту сумму хотелось бы хотя бы понимать, за что именно платишь и как снижаешь риски

Господа, может все же найдется кто-то, кто прошел этот путь и может поделиться своим опытом? Очень хотелось бы услышать таких людей. Особенно интересует сейчас необходимость в нотариальном сопроводжении подписания договора, и ответственность этого нотариуса, который берет 1% от суммы сделки. Чем именно оправданы его услуги? В сети информация очень противоречивая, вплоть до того, что дееспособность он определяет на глаз и ни за что в итоге не отвечает. Так зачем тогда он?

нотариус своим имуществом несет ответственность

а агенства разные бывают, я работаю в агенстве но не риэлтором, у нас есть служба юредического оформления, у которых в свою через на годы работы свои связи и с паспортистами и в других сверах, поэтому они могу и поквартирку достать и другие вещи.Агенству тоже не нужны потом головняки с судами, поэтому то что касается наших юристов, то прежде вынюхают все про квартиру,прежде чем Вам ее продать

18, вы бред пишите. Риэлторы не несут никакой ответственности, им главное бабло получить после сделки, а там хоть замотайся по судам-они свою работу сделали. И про базы секретные-все это бред, можно самим все справки собрать. Единственное, у кого есть подвязки, без очереди в рег.палату сдают документы.

А вчитать не умеете....где там сказанно про то что реэлтор несет ответственность?

я написала что НОТАРИУС несет ответственность свои имуществом( это в случае нотариально оформления сделки купли-продажи) поэтому и берет процент от стоимости квартиры, а реэлторы не несут ответственности как и агенство, НО стараются полностью проветить квартиру, т.к. им на фиг не нужны судебные разбирательства( даже в качестве свидетелей)

и 19, никто вам(обычному человеку, даже за мзду) поквартирную карточку не даст....и информацию о прежних владельцах тоже...так что не сочиняйте...

Так что прежде чем умничать, хотя бы читать научитесь, и смысл написанного понимать...Советую для начала "Букварь"....

Вы не могли бы уточнить, за что именно? Нотариус ведь ничего не проверяет? Лишь правильность составления договора и наличие необходимых доков (формальности) для подписания? Если в дальнейшем выясняются какие-то обстоятельсва, которые повлияют на действительность этого договора (например, продавец окажется недееспособным, или продаст квартиру не единожды, или найдутся какие-то прочие претенденты на владение и т.д.) в чем конкретно будет выражаться ответственность нотариуса? И что именно он делает такого, чего не сделает простой юрист. Очень признательна за Ваши ответы

а что такое "поквартирная карточка" и кто и кому ее дает?

нотариус если сделка купли-продажи оформляется нотариально, берем процент от стоимости квартиры, и за эту сделку несет ответственность всем своим имуществом!!!!!! извините но у меня нет времени, тут все расписывать, у вас же есть интернет, просто забейте, да хоть элементарно"нотариус несет ответственность имуществом за сделку купли-продажи" и читайте или вы можете сами найти продовцов и прийти с ним в агенство, вам оформят самоподбор, и даже в таком случае агенство( я говорю о солидных добросовестных АН) проверят "чистоту" этой квартиры, заплатите уже гораздо меньше, но вообще я бы оформляла бы через нотариуса, 1-2 % не так уж и много и гарантия 100%

в том то и дело, что никто ни кому не дает, скажем так это своеобразная история вашей будущей квартиры, кто жил, кто прописан с самого начала существования этой квартиры, но простому человеку ее не дадут, а у агенства есть возможность( ну понятно что не у всех)

Читайте:

Нотариус несет ответственность, а клиент получает прочные гарантии

"Прочитала в газете, что договор о продаже квартиры можно не заверять у нотариуса, а дешевле оформить в регистрационной палате. Не могли бы рассказать, обязательно ли заверять договор у нотариуса?"

Т. Лысенко, г. Солнечногорск

На этот вопрос отвечает советник юстиции 2-го класса, заслуженный юрист Московской области, нотариус г. Солнечногорска В. ЧЕЛЫШЕВ.

- "Следует отметить, что правильнее будет говорить об удостоверении, а не заверении договора у нотариуса. Обязательность нотариального удостоверения договоров купли-продажи жилья существовала в Российской Федерации до 31 января 1998 года. В настоящее время действующее законодательство отменило обязательность нотариальной формы. Теперь нормы Гражданского кодекса предъявляют к договору купли-продажи квартиры требование о государственной регистрации. Продавец и покупатель могут самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры и, минуя нотариуса, зарегистрировать его в Регистрационной палате. Однако, эта внешняя простота может печально обернуться как для покупателя, так и для продавца квартиры.

Практика показывает, что сами граждане из-за отсутствия необходимых знаний законодательства не могут юридически грамотно составить указанный договор. И они, заблуждаясь, обращаются за этим в регистрирующий орган (Солнечногорский филиал Московской областной регистрационной палаты), платя за это немалые деньги. Но при этом указанный орган не отвечает за правильность составления договора, так как Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на основании которого обязан работать регистрирующий орган, это не предусмотрено.

Регистрируя такой договор, регистрационная палата в соответствии со статьей 31 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" не несет ответственности за содержание и законность сделки с недвижимостью. Если, например, окажется, что при продаже квартиры не истребованы все необходимые документы и договор признается недействительным в судебном порядке, то покупатель не может предъявить претензии к регистрирующему органу, так как по закону регистрационная палата не несет никакой материальной ответственности.

Нотариус при удостоверении договора купли-продажи квартиры, а также других договоров с недвижимостью обязан:

во-первых, проверить законность представленных документов. По закону он несет полную имущественную ответственность всеми своими средствами и имуществом за каждый удостоверенный договор;

во-вторых, разъяснить покупателю и продавцу юридические и правовые последствия указанного договора, так как действующим законодательством эти функции возложены только на нотариуса.

Так, например, нотариус может посоветовать со ссылкой на закон, что лучше оформить в том или ином случае: договор купли-продажи квартиры или договор дарения, так как разница между этими договорами очень большая. А, возможно, чтобы сохранить квартиру, посоветует оформить договор пожизненного содержания с иждивением. Только нотариус может это сделать грамотно и с высоким профессионализмом.

В-третьих, проверить дееспособность сторон договора и выявить их действительные намерения.

Часто бывает так, что на приеме к нотариусу гражданин пришел совершить, например, дарение своей квартиры внуку, а узнав от нотариуса о налогах и правовых последствиях этого договора, решает оформить договор пожизненного содержания с иждивением, по которому он сохраняет за собой право пользования указанной квартирой и будет беспечен до своей кончины материальной помощью.

В-четвертых, проверить наличие арестов и запрещений недвижимого имущества и ряд других обстоятельств.

Так, одна гражданка решила сэкономить свои средства и обратилась в регистрационную палату с целью купить жилой дом с земельным участком, заключив там договор купли-продажи указанного недвижимого имущества в простой письменной форме.

Впоследствии оказалось, что на проданный земельный участок и жилой дом наложен арест суда, о чем регистрационная палата и знать не могла, поскольку как организация она была создана лишь в конце 1997 года, а арест был наложен судом в 1995 году.

В результате покупательница потеряла большое количество времени и денег, обращаясь в суд за возвратом уплаченных ею за покупку денег. Если бы она обратилась к нотариусу, то факт наложения ареста на указанное имущество был бы нотариусом сразу установлен.

Таким образом, обращаясь к нотариусу, и покупатель, и продавец получают надежные гарантии того, что договор купли-продажи будет удостоверен для покупателя со строгим соблюдением всех правил действующего законодательства и не будет в будущем отменен в судебном порядке, а продавецполучит полностью причитающуюся ему сумму денег за проданную квартиру. Обходясь без нотариуса и экономя сегодня на уплате госпошлины в размере от 1,5% до 2,5% от стоимости договора, вы рискуете большими тратами. Завтра эта сумма может показаться мелочью по сравнению с теми затратами, которые придется понести незадачливому покупателю, если договор будет неправильно или незаконно оформлен".

Спасибо, вы фактически просто подтвердили мои слова выше, что ответственность нотариуса ограничивается лишь удостоверением правильности оформления договора + наличия всех документов, формально необходимых для подписания. Никаких проверок помимо этого он не делает и прочей ответственности не несет (именно этого подтверждения я и искала) А правильность составления текста договора мне кажется самым базовым условием заключения сделки, есть риски и посущественнее, от которых нотариус не застрахует. В любом случае, признательна Вам за ответ. Собираю любую информацию по вопросу

нет вы опять не правильно меня поняли:

Есть еще один важный момент, который подталкивает клиентов к тому, чтобы проводить сделку через нотариат. Согласно закону нотариус ╚несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия╩.



То есть если, к примеру, вы нарветесь на мошенников, продающих чужую квартиру по подложным документам, то нотариус либо обнаружит это на стадии проверки, либо возместит вам материальный ущерб. Компенсации осуществляются за счет специальной страховки, наличие которой √ еще одно требование законодательства. Сегодня каждый нотариус должен быть обязательно застрахован на 2 млн руб.

хм, а как же этот случай согласуется с вот этим документом, обязательным для оформления договоров отчуждения недвижимого имуществ?:

4. Выписка из единого государственного реестра прав об отсутствии арестов, обременении, ограниче╜ний на отчуждаемое имущество.

А вот это уже интереснее! Правильно ли я Вас понимаю, что при любых осложнениях с квартирой (даже не касающихся правильности оформления договорных отношений) нотариус несет перед плательщиком материальную ответственность в размере до 2 млн руб?

Здесь, наверное, следует пояснить, что эту выписку делает не сам нотариус, а просит продавца ее предоставить (с таким же успехом это могу попросить у продавца и я сама, нет?)

стоимость квартиры, к сожалению, почти в 4 раза выше, но все равно, было бы полезно иметь такую подстраховку. А в нашем случае дело с нотариусом осложняется еще и тем, что продавец отказывается прописывать всю стоимость в договоре :( вроде сторговались на половине, с дописанием расписки на вторую. А как это все сочетается с нотариусом, я плохо представляю, ведь он, по идее, обязан следовать букве закона и не допускать подобных трюков ухода от налогов. Не могли бы Вы и это прокоментировать, пожалуйста?

вы все правильно понимаете, именно поэтому чаще сделку оформляют через агенство, так как не могут указать полную собственность................например владение менее 3 лет...

Я не говорю про ваш случай. Из-под государства, да, не возьмешь. А с обычных людей, купивших- запросто. Срока давности нет. Не знал- и все. Кто жил изначально- бывает и такой фортель, как возврат бывшего зэка из тюрьмы, сидевшего лет 10-15. И без ведома которого его выписали (за взятку), хотя это нельзя официально. А он был прописан в квартире. И его права нарушены. И тоже срока давности нет. Сделку отматывают назад, хозяев-на мороз, с идиотским правом взыскивать ущерб с продавца (который иногда вообще уже помер за это время). Как один специалист по недвижке писал в свое время- у нас вместо квартиры человек очень часто покупает себе геморрой. Это я еще не говорю о нарушенных правах несовершеннолетних жильцов квартир-там вообще бурелом(((. Надо знать, кто был прописан в квартире с самого начала для того, чтобы себе представлять объем возможных претензий потом

А по какой причине продавец отказывается писать всю сумму в договоре? владение менее 3х лет?

Вообще я бы не соглашалась на такое. даже с расписками и т.д. В случае чего, потом замудоxаешься доказывать сколько на самом деле стоила квартира и на какую сумму нанесен так сказать ущерб.

да, владение менее 3-х лет из-за договора ренты, который прервал реальный срок владения. Я бы, может, тоже не соглашалась, но уже внесен существенный аванс, так что покупать прийдется

А как это можно узнать? Опросить ЖЭК и соседей?

С государства не возьмешь, а с граждан - запросто? Что-то как-то подозрительно :) Нарушением прав человека попахивает. Вроде нет там ни несовершеннолетних, ни, боже спаси, зэков! Полагаю, это случаи редких исключений Вами приведены? Почти как опасения о том, что дом рухнет, или метеорит на него упадет, или что-то подобное?

Да к сожалению. не редких исключений. Знакомые так впухли (с вернувшимся через 15 лет зэком), потратили уйму денег на занос судье через адвоката-родственника. Он потом матькался-ну что ж вы сами-то взялись. не обратились ко мне хотя бы... По ходу дела в коридорах суда встретили массу товарищей по несчастью с самыми разными вариантами из числа описанных выше. Это гораздо чаще, чем метеорит. Про поквартирную карту выше верно написали-ее может увидеть только собственник квартиры (который вам ее продает). ВАМ ЕЕ НЕ ПОКАЖУТ. А ведь если бы мои знакомые видели, что в квартире, кроме продавцов, был прописан кто-то еще, они бы задали вопросы и в случае сомнений отказались бы от покупки именно этой квартиры. Риэлторы многие за годы работы обзавелись личными связями в ЖЭКах, паспортных столах, и т.д. и могут выяснить в негласном порядке,кто там был прописан- зэки, дети, и т.д. Про государство- судиться с ним- это все равно что биться головой о бетонную стену (когда оно себе квартирку прихапало). А вот с простыми гражданами все проще- выметайсь!

ВЫ это никак не узнаете. В ЖЭКе вам не скажут ни-че-го. Соседи-когда как. В зависимости от их (соседей) характера, и того, сколько они живут в доме, и помнят ли жильца, севшего в тюрягу лет за 5 до того, как они сами въехали в этот дом

[quote="я"]Автор

а что такое "поквартирная карточка" и кто и кому ее дает?

в том то и дело, что никто ни кому не дает, скажем так это своеобразная история вашей будущей квартиры, кто жил, кто прописан с самого начала существования этой квартиры, но простому человеку ее не дадут, а у агенства есть возможность( ну понятно что не у всех)[/quote

тест

Что значит "ТЕСТ" ???

Вам здесь уже много нюансов рассказали, поверьте, их намного больше. Фишка в даже не в том, чтобы достать документы, а в том, чтобы правильно прочитать их содержание, для этого нужно много системных знаний.

[quote="Автор"собрать. Единственное, у кого есть подвязки, без очереди в рег.палату сдают документы. А вчитать не умеете....где там сказанно про то что Вы не могли бы уточнить, за что именно? Нотариус ведь ничего не проверяет? Лишь правильность составления договора и наличие необходимых доков (формальности) для подписания? Если в дальнейшем выясняются какие-то обстоятельсва, которые повлияют на действительность этого договора (например, продавец окажется недееспособным, или продаст квартиру не единожды, или найдутся какие-то прочие претенденты на владение и т.д.) в чем конкретно будет выражаться ответственность нотариуса? И что именно он делает такого, чего не сделает простой юрист. Очень признательна за Ваши ответы[/quote]

Отвечаю вам, автор - нотариус ни за что не отвечает. Договор, заключенный в простой письменной форме, т.е. не заверенный нотариусом имеет такую же юридическую силу, что и договор заверенный нотариусом.

Чистая правда. См. Договор купли-продажи в ГК РФ.

Покупателю имеет смысл потребовать у продавца выписку из домовой книги, в которой и будет указано кто и когда был прописан в квартире.